이사를 준비하면서 살고 있는 집을 매매해야 할 때, 가장 궁금한 부분은 내 집을 팔 때 세금, 양도세를 얼마나 내야 할까 입니다.
왜냐하면, 부동산 관련 세금 정책과 법령이 계속적으로 바뀌고 있기 때문이죠.
세무사들도 헷갈려 한다는 세법을 우리가 다 알리는 만무하고, 최대한 실제에 가까운 금액을 예상해본다는 생각으로 접근하시면 좋을 듯 합니다.
최신 세법을 반영한 양도세 미리 계산하는 페이지를 아래에서 링크해 드릴 예정이오니, 부동산 매매 양도세 계산에 참고하시기 바랍니다.
1. 양도세의 개념
우선 양도세(양도소득세)는 어떤 세금일까요?
개인이 토지나 건물과 같은 부동산이나, 주식 등에 대한 권리를 양도할 때 발생하는 세금입니다.
부동산은 매매할 당시 차액(소득)이 발생하기 때문에, 양도 시점에서 과세가 됩니다.
그렇다면 양도세는 어떻게 계산하는지 아래에서 알아보도록 하겠습니다.
2. 양도소득세 계산하기
양도소득세는 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다.
* ①산출세액 - (감면세액 + 세액공제) = 자진납부 세액
여기에서 '산출세액' 을 구하는 것이 난제인데요,
아래와 같이 구하시면 됩니다.
* ①산출세액 = ②과세표준 x ⑧세율
ㄴ* ②과세표준 = ③양도소득 - 양도소득 기본공제
ㄴ* ③양도소득 = ④양도차액 - ⑨장기보유특별공제
ㄴ* ④양도차액 = ⑤양도가액 - (⑥취득가액 + ⑦필요경비 등)
ㄴ* ⑤양도가액 = 상대방으로부터 실제 수수하는 거래 금액
ㄴ* ⑥취득가액 = 양도자산의 취득에 소요된 실제 취득가액
ㄴ* ⑦필요경비 = 자본적 지출액(감가상각자산 내용연수를 연장시키거나 자산 가치를 증가시키기 위한 수선비), 양도자산 취득 후 쟁송 비용, 양도자산 용도변경 및 개량 또는 이용편의 비용
⑧세율은 아래 표에서 참고하시면 됩니다.
⑨장기보유특별공제액 은 아래에서 알려드리겠습니다.
3. 장기보유특별공제액 계산
여기에서 또 하나 생각해야 할 옵션은 ⑨장기보유특별공제액 입니다.
보유기간이 3년 이상일 경우 토지 및 건물에 적용되는 공제액은 아래 표와 같이 적용됩니다.
| 1세대 1주택 이외 토지, 건물 |
1세대 1주택 (공제율: 보유기간 + 거주기간) | |
| 보유기간 | 거주기간 | |
| 3년 ~ 15년 이상 | 3년 이상 ~ 10년 이상 | 3년 이상(미등기 제외)~ 10년 이상 |
| 6% ~ 30% | 12% ~ 40% | 12% ~ 40% |
4. 양도소득세 계산 바로가기
워낙 세법은 복잡하기 때문에, 위 계산식이 이해가 가더라도 쉽게 계산하기 어려울 수 있습니다.
그런 경우를 대비해, 국세청에서 양도소득세 계산을 쉽게 할 수 있도록 계산기 페이지를 만들어 놓았습니다.
아래 링크 방문하시면, 양도 및 취득일자와 취득가액 등만 입력하면 자동으로 세액계산을 할 수 있습니다.
양도소득세 계산이 필요하셨던 분들에게 도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
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